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在这之中，港商叶英强即是其中一位。叶英强何许东说念主也？

笔者翻阅而已，网上对叶英强的先容，别称低调的香港商东说念主，早前领有一间整染公司，后期主要从事出口业务及投资部分房地产。

叶英强来到广州河汉北，即是作念的地产生意。

当今，河汉北商圈，职责日和周末，每天王人东说念主流爆棚，广州东站高铁下盖生意POPARK东方宝泰(以下简称东方宝泰)，恰是出自叶英强之手。

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字据公开数据，2022年，东方宝泰销售额12亿元，同比增长12%。名目总客流超2300万，同比增25%。在悉数这个词河汉北商圈，功绩和客流王人稳居前线。

而2009年就开业，于今已是14年“老场”，东方宝泰最新现状如何？

11月3日，笔者实探广州东方宝泰。这个藏在广州CBD，严重被低估的“另类”港资生意：

1.高铁TOD，地下生意，地上广场和景点“河汉飘绢”，阛阓奈何作念游客一次性客流？

2.从耗损衣饰批发中心，到长红购物中心，东方宝泰是如何作念到的？

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越秀、城建、港商股权纷争

时装衣饰批发中心，到购物中心 

筹划和定位（20分：18分）

东方宝泰总建面15万平素米，是广州较大范畴的地下阛阓。

当今看，东方宝泰，是属于港商叶英强家的生意物业。但讲究东方宝泰的过往，其最运行还不完全是叶英强家的。

时辰倒回2009年之前，东方宝泰由广州城建集团投资建造，后由越秀集团占大股，之后历久出租给港商叶英强放置的天汇城公司策动。

彼时的叶英强，酌定只算的上是东方宝泰的“租客”。

而叶英强从香港来到广州河汉北，并不得志于只作念一个给别东说念主打工的东说念主。拿下东方宝泰股权，让其完全归我方悉数，叶英强从租借物业之时就运行狡计。

契机发生在2年后的2011年。彼时，越秀地产销售抱怨，在广州大批抛售物业以弥补资金缺口，广州河汉北商圈东站商用物业东方宝泰即是其中之一。

东方宝泰，一边是越秀缺钱急着要卖，另一边叶英强巴不得要买。应机立断，叶英强透过旗下私东说念主公司荣丰创富，向越秀收购东方宝泰名目股权。

据悉91porn downloader，临了，越秀以4.94亿出售东方宝泰。

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图源：越秀地产2012年财报

对那时越秀地产来说：

“东方宝泰咱们卖了个好价格，展望可从此项来回中录得1.48亿元收益。此前该名目策动情况并不睬想，是对陈述率较低的钞票进行剥离或搞定。”

而关于叶英强来说：

从越秀手上买下了股权，将径直持有东方宝泰约95%的股权（剩下约5%由城建集团持有）。这意味着，之后能对名目运营领有全王人讲话权。

对比之下，赚了1.48亿就扬扬喜悦，“短视”的越秀，看到当今一年就能赚十几亿的东方宝泰，不知说念有莫得后悔把它卖掉。

不外，可以细则的是，叶英强是收拢了时机，捡到了宝。

从越秀那处买下东方宝泰后，叶英强让我方的二代叶颂希亲身操刀名目。

叶颂文从香港赴广州，面临那时阛阓衣饰批发定位逾期、处于耗损，勾搭本人在香港和海外的造就，其决心将东方宝泰从头定位，由批发城改成购物中心。

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据悉，叶颂希那时向叶英强拿了2亿来修订名目，悉数这个词东方宝泰，包括装修、招商、品牌理念等王人进行了一波大换血。

最终，用钱、花心念念、时机培植的东方宝泰不负众望，成为河汉北地标生意。

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河汉北C位，地下生意

广州东站TOD下盖，4条地铁 

地段和交通（30分：24分）

地段上，东方宝泰位处广州河汉北，河汉北之于广州，位置绝佳。

当先，河汉北很大。

从体育中心往北到河汉客运站，从广州大路往东到五山路，王人属于河汉北。

同期，因为片区仍属于悉数这个词河汉，与河汉路商圈特等近，既有河汉北本人东说念主流，又能放射河汉路商圈的东说念主流。

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其次，河汉北是广州和香港交织点。

1996年广州东站启用，广九纵贯车从东站始发，广州东站就成为了多年来，广州东说念主南下香港和香港东说念主北上广州的首站。

港客，让河汉北商圈的客流更为丰富和特质。

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此外，河汉北是广州着名的老牌富东说念主区，不少广州老钱和豪宅王人在这里。

比如新鸿基峻林、新世界芳草园、合生创展帝景苑等等，据悉，均价王人是10万元驾驭。

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交通上，东方宝泰几大关键词，高铁TOD生意、4条地铁、公交总站。

高铁下盖。东方宝泰位于广州高铁站广州东站，是广州游客出行的必经之地。高铁站下去即是生意，从生意也可以直上高铁站。

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TOD生意。东方宝泰是广州着名的多项式TOD生意，高铁站以外，阛阓还有4条地铁直达（1号、3号线直达，APM线、6号线经过），交通特等浅近。

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公交总站。大地出口，东方宝泰被广州火车东站公交总站四面包围，阛阓与公交总站情投意合，每天斗殴几十条公交透露，成广州东站大地客流集散地。

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地下生意，大地景点。

基于广州东站下盖，东方宝泰生意，品牌和楼层基本全部分散在地下。而地上，就通过超大绿化恬逸广场、羊城八景之一“河汉飘绢”景点引流。

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网红、特质、丰富…

餐饮占比58%，东说念主流集散场 

品牌和东说念主流（30分：22分）

东方宝泰，因为是地下生意，楼层并未几，13万平的生意一共分为4层。差异为地下3层，大地1层，每一层的水平面积较大。

笔者字据阛阓导览图，不完全统计，名目咫尺品牌数目一共230个。

其中，阛阓2021年打造的PO PLUS品牌38家；潮水零卖品牌47家；活命试吃品牌34家；超市和电影院2家；餐饮好意思食109家。

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从楼层分散来看：

G层，阛阓大地层，生意面积较小。回字形，中间的四面口是公交总站，围绕公交站，外围成就店铺，四侧主要排布餐饮和电影院。

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B1，面积最大楼层。主要为永旺超市，以及各式餐饮、零卖、文娱和活命样式品牌。

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B2，悉数这个词楼层基本王人是永旺超市占据，楼层异常边缘有几家茶饮咖啡品牌。

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B3，餐饮楼层，整层王人是好意思食。不少家在围挡，焕新或引进新品牌。

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从业态占比来看：

悉数这个词阛阓按照主要业态，餐饮（包含茶饮）、潮水零卖、活命样式和文娱来测算的话，咫尺：

餐饮品牌共134家，占比约58%；潮水零卖品牌56家，占比约24%；活命样式品牌38家，占比17%；文娱品牌2家，占比1%驾驭。

从品牌层级来看：

天然是已开业14年，然则在阛阓定位潮水和年青的基调下，东方宝泰的品牌层级，在悉数这个词河汉北商圈还是数一数二的实力。

阛阓的品牌层级主要聚焦在旗舰店和首店上，餐饮、零卖等，每年东方宝泰进行品牌疗养和更新，王人会引进相应的旗舰店和首店，正经品牌实力。

开业之初，广东最大吉之岛旗舰店，逾越50%品牌开设旗舰店。开业后期，那会爆火的无印良品、喜茶等广州首店王人罗致了这里。

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当今，广州生意竞争加重，阛阓的首店和旗舰店品牌依旧不少：

如Calvin Klein广州首家combo店、陈香贵广州首店、M Stand、Chateraise广州首店、同异、御牛师、川古里等多家首店品牌，以及泡泡玛特、TOP TOY梦工场等旗舰店。

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从品牌特质来看：

1.网红和潮水，多元和丰富

举座逛完东方宝泰，与时俱进，紧贴潮水是笔者的感受。阛阓的品牌举座很新、很网红、很符合当下年青东说念主逛、吃和买。

餐饮：榕意、怂暖锅、陶陶居、谭鸭血、湘辣辣、椰客、佬麻雀、喜茶、奈雪、茉酸奶、霸王茶姬、茶百说念、茉莉奶白、混果汁、M Stand等。

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零卖：丝芙兰、MLB、播BROADCAST、MO&Co、CALVIN KLEIN、H&M、优衣库、UR、施华洛世奇等。

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笔者是下昼14:30驾驭到的阛阓。像M Stand、鲍师父、盛香亭、霸王茶姬等餐饮品牌，即使不是饭点，东说念主流亦然大排长队。零卖亦然一直有东说念主进店逛。

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2.品牌倾向游客较着

东方宝泰是高铁底下的生意，在逛的历程中过，笔者看到许多拖着行李箱，拿着大包小包的浪掷者经过能够是停留阛阓，生意成了游客必经之地。

针关于此，夤缘“多且杂”的一次性客流，阛阓品牌在餐饮以外，从活命样式和恬逸文娱上较着进行了相应倾向侧重。

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如大地层，成就礼品零卖品牌，地基层成就游客等车顶住时辰的活命作事品牌，如汽车销售、摄影、电子数码、好意思容、好意思发、好意思甲、捏娃娃等。

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3.餐饮“疲困”，除了餐饮照旧餐饮

值得防范的是，可能是过于兼顾高铁客流和相近常住客流，阛阓咫尺在餐饮品牌业态上有点失衡。

笔者逛完，餐饮东说念主流确切是特等可以。但同期，每一层、每一区域要么是吃饭的，要么是奶茶咖啡，会给东说念主一种哪哪王人是餐饮，“饭堂”感不雅利害。

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从上文笔者谋划的业态占比也可以看出，东方宝泰不同行态侧重较着，而其中餐饮是最大头，径直逾越阛阓品牌数目的一半。

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14年屡次疗养，近3年3改

卫生间细节需改善

运营和联想（20分：12分）

开业于今，地段和交通带来东说念主流，招商实力引进年青潮水品牌以外，东方宝泰多年来长红的诀窍是时时更新，与市场同步。

笔者了解到，开业14年，东方宝泰屡次调改。

以其最近三年动作来看：

2021年，B1打造“潮聚地”新区，PO PLUS空间，引进多个网红餐饮首店及国潮立场品牌等；大地层，引进夜间恬逸业态，营造“夜经济”活命圈。

2022年，运营9大潮水主题“顽聚宝泰潮水艺术社区”，集展览、好意思陈、酬酢、体验等本体，打造特质街区。

本年，拓荒PO STUDIO空间，生意主打“艺术”与“潮水”空间，不如期举办各项展览，与当下年青浪掷者互动。

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不外，可能是专注品牌调改，比拟之下，东方宝泰在阛阓联想和细节运营上就有所忽略。

一方面，阛阓动线每一层王人不同样，稍显雄伟。其中面积最大的B1层，更是被切割成许多单独的小块，莫得造成相对连贯的安然透露。

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同期，阛阓硬件武艺老旧，旧式大地墙面瓷砖，颇具年代感，而况许多又大又粗的柱子置于阛阓过说念，封闭视野，也不颜面。

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另一方面，一般来说，港资企业作念生意一般王人比较垂青洗手间细节运营。

然则，笔者在东方宝泰差异看了2个楼层的卫生间，使用感王人特等不好，莫得实时计帐。

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一次性客流，餐饮有天花板

高铁TOD，销售如何纵情“瓶颈”？

详细得分（100分：76分）

潜入踩盘和了解下来，笔者发现，东方宝泰是一个低调、被低估、身上带着许多标签的高铁生意。

1.高铁生意，留下了一次性客流

高铁生意，独角Mall看过深圳北缤果空间，品牌和业态偏低端，相对莫得作念好；也看过香港九龙站圆方广场，能硬刚海港城、K11 MUSEA的重奢生意。

比拟之下，东方宝泰，用品牌、年青、潮水留下了广州东站一次性客流，阛阓作为广州东站的出圈作品，有不少值得高铁生意学习和鉴戒的所在。

2.河汉北老商圈“老场”，变化求新

广州城市CBD，阅历了环市东路—河汉北—珠江新城的全部东迁。东方宝泰作为光辉已过老商圈内部的“镇场生意”，一日的地位并不是弥远的地位。

特等是，商圈箝制有新场开业，YCC天宜策展型生意、ICC环贸天下等霸占市场；2公里内，还有正佳广场、河汉城、太古汇、天环广场等实力生意。

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东方宝泰，应酬的步调是，箝制调改，以变化应万变。

3.港资生意，二代操盘

东方宝泰，港商叶英强二代叶颂希，用年青化念念维，在阛阓定位、运营和品牌调改上，视野王人比较斗胆，理念也走在同商圈生意前边。

如时装批发城改购物中心，宠爱品牌首店、旗舰店，跟班年青东说念主潮水等。

4.餐饮有天花板，阛阓销售额需纵情瓶颈

2022年，在河汉北商圈，东方宝泰销售额12亿，是可以的得益。然则，放在悉数这个词河汉路商圈，基本王人是60+亿的生意。

从悉数这个词城市生意视角来看，东方宝泰销售额仍有很大升迁空间。而在这之下，笔者合计其咫尺最大的问题即是，餐饮占比过重，接近60%王人是餐饮。

业内熟知，一个阛阓内部，餐饮有天花板，其对销售额的孝敬远不足零卖。阛阓成“饭堂”，能赚个东说念主气是不假，但确切赚不获利可能就得打上一个问号。

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总的来说，当今的东方宝泰，安于河汉北，品牌、运营和东说念主气依旧，但要想“逐梦”广州，背后的竞争和隐患也休止冷漠。

你对广州东方宝泰，有什么见解？

你合计高铁TOD生意，若何才行为念得好？

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